Alternatives : les coopératives d'habitat, ou comment retirer des immeubles du marché

Les coopératives d’habitat,
ou comment retirer des immeubles du marché

Alors que la crise du logement s’aggrave, des formes alternatives d’habitat resurgissent. On commence à entendre parler d’habitat participatif, d’habitat groupé ou écologique, qui répondent aux problèmes de l’isolement, de la standardisation des habitats et de leur empreinte écologique. Concernant le problème de la spéculation immobilière ce sont les coopératives d’habitants qui proposent une solution. 

Lorsqu’un immeuble est la propriété collective d’une coopérative, les habitants-coopérateurs ont un droit d’usage sur leur logement mais ne peuvent le vendre ou le louer sur le marché pour en tirer un profit. Les locaux sont donc seulement des logements et non pas des capitaux. En France et en Allemagne plusieurs collectifs et associations expérimentent des montages juridiques pour créer, à partir du droit des affaires, une nouvelle forme de propriété qui permettrait une utilisation mais aucune spéculation.
Le système de la propriété privée immobilière impose aux gens de payer à un propriétaire, durant toute leur vie, des loyers qui à terme représentent plusieurs fois le coût de la construction. À moins qu’ils ne deviennent, s’ils en ont les moyens, à leur tour propriétaires et participent au jeu du marché. Même sans intentions spécifiquement spéculatives, ils en tirent profit lorsqu’ils vendent leur bien plus cher qu’il n’a coûté, ou perçoivent des loyers et les augmentent « avec le marché ». Le logement social n’offre qu’une alternative imparfaite car il ne développe pas le droit d’usage : il reste dans l’alternative propriété/location. Sans compter qu’il est largement insuffisant.

Une 3e voie : la propriété coopérative

Il y a pourtant une troisième possibilité, ce sont les coopératives d’habitat. Toutes les sociétés coopératives ont des statuts qui privilégient les intérêts de leurs participants (salariés et usagers) avant ceux des investisseurs. Ainsi, chaque coopérateur a une voix dans les assemblées de la coopérative : c’est le principe démocratique « une personne = une voix ». La loi sur la coopération prévoit aussi que les usagers paient le coût réel du service (objectif non lucratif). S’il y a des bénéfices, ils ne sont pas distribués aux membres, et en cas de plus-value lors d’une liquidation celle-ci est reversée à une autre coopérative ou à une œuvre d’intérêt général – ce qui annule toute velléité spéculative.
Ces principes généraux permettent une économie centrée sur les hommes et leurs besoins, et peuvent être appliqués à l’objet immobilier. Ainsi, dans les pays nordiques l’existence d’un statut de « coopérative d’habitat », conjuguée à des politiques volontaristes, a permis un développement important de cette alternative à la propriété privée. En Suède on compte 18 % du parc immobilier en forme coopérative ; en Norvège, 13 % (650.000 habitants). C’est aussi le cas en Suisse, aux Pays-bas, en Allemagne, au Québec et dernièrement en Catalogne. En France en revanche, nous n’avons plus de loi qui permet les coopératives immobilières depuis 1971.
Face à ce vide juridique, différentes associations ont fourni un véritable travail de recherche pour « bricoler » des coopératives d’habitat à partir du droit des affaires existant. Habicoop, Toits de choix, le CLIP, Terre de liens expérimentent à partir du droit des SAS, SARL et SCI des modèles juridiques pour assurer que la coopérative ne pourra pas être dissoute, modifiée ou attaquée en justice par des coopérateurs qui seraient tenter de réclamer une part du bien immobilier comme capital. Habicoop, fondée en 2005, est l’association qui apparaît aujourd’hui la plus avancée sur le plan juridique et technique, tout en insistant sur la dimension anti-spéculative. Son projet-pilote, « le village vertical » à Villeurbanne, sera livré en 2013 et d’autres sont en cours de montage.
Dans ce modèle un habitant doit apporter une somme d’argent (sauf exception) pour avoir au moins une part sociale : il est alors membre de la coopérative et y jouit d’une voix au même titre que chacun des autres, indépendamment de son nombre de parts sociales. Il acquiert aussi la jouissance d’un logement. Il doit payer une redevance à la coopérative qui sert essentiellement à rembourser l’emprunt immobilier et financer les frais d’entretien (coût réel). Lorsqu’un des coopérateurs s’en va, la loi lui permet de céder ses parts à prix libre sur le marché. C’est pourquoi les statuts prévoient que la coopérative doit nécessairement donner son agrément sur la cession (qu’elle peut refuser sans motivation) ; ils peuvent même imposer, par sécurité, que c’est la coopérative qui rachète au même prix les parts avant de les céder elle-même au remplaçant. En cas de revente exceptionnelle des locaux, la plus-value ne peut pas être distribuée entre les membres. Via la combinaison du droit des sociétés commerciales et du droit des sociétés coopératives, on parvient à élaborer un autre rapport à la propriété : sa dimension capitalistique est mutilée au profit de sa pleine jouissance pérenne.

L’invention d’un verrou anti-spéculatif

En Allemagne, suite à l’instabilité et à la répression qu’ils subissaient à la fin des années 80 des squatteurs ont cherché à monter des projets d’habitation à la fois autogérés et pérennes. Ne trouvant pas comment réunir autonomie et stabilité sans recourir à la propriété privée, ils ont cherché à « hacker » le droit de la propriété pour l’amputer de sa dimension capitalistique et spéculative, et n’en garder que le droit d’usage.
L’idée centrale du Miethauser Syndikat est de créer des immeubles autogérés et de les retirer définitivement du marché. Il existe bien la Genossenschaft, la coopérative immobilière, mais elle ne n’offre pas cette garantie. Le tour de force du MS est d’utiliser l’espace de liberté que le droit des affaires allemand offre aux entreprises pour le retourner  dans un sens non spéculatif. Le montage est le suivant : le propriétaire de l’immeuble est une Sarl (Gmbh) dont les deux actionnaires sont l’association des habitants et l’association du Syndikat. En ce qui concerne la gestion du lieu, l’assemblée est souveraine ; mais pour revendre les locaux, les transformer en propriétés individuelles ou pour tout changement de statuts il faut réunir les deux voix de l’assemblée et du Syndikat. Celui-ci, composé de tous les projets membres, fonctionne comme une instance de veille qui empêche par son véto toute opération spéculative sur le bien, même lorsqu’une nouvelle génération aura remplacé les premiers habitants.

Les habitants paient une contribution mensuelle qui leur donne un droit d’usage sur le logement et une voix dans l’assemblée des habitants mais aucune part sociale : la propriété est donc collective. Ils ont le droit de transformer leur logement et décident collectivement de la gestion, des travaux et du règlement intérieur. Ces « loyers », qui permettent de rembourser les crédits bancaires et directs, diminuent fortement lorsque l’emprunt est remboursé. Toutes les assemblées payent, en fonction de leur surface et du poids de leur endettement, une contribution à un fonds de solidarité qui aide les projets naissant. Le Syndikat fait aussi office de plate-forme d’information et de conseil pour ces derniers.
Le Grether Projekt initia ce modèle en 1989. Aujourd’hui près de 1500 personnes habitent dans les 47.500 m² des 63 projets liés au Mietshaüser Syndikat. L’ensemble des projets représente un coût/une somme de 58 millions d’euros, dont certains sont déjà intégralement payés. 25 nouveaux projets sont en gestation.

L’organisation en réseau du Mietshaüser Syndikat, comme celle d’Habicoop, permet de faciliter progressivement le montage juridique et technique du projet, mais aussi aider dans la recherche de terrain et de financement. Pour les premières coopératives d’habitat le parcours est difficile et en décourage plusieurs, mais à mesure que les expériences s’accumulent et le réseau grandit, la diffusion peut commencer à devenir exponentielle.

De multiples initiatives en France

En France, le collectif « CLIP » cherche des moyens juridiques qui permettraient de reproduire la radicalité modèle du Mietshaüser Syndikat – ce qui est difficile en raison des différences de régimes juridiques. En Ardèche, l’écovillage du Hameau des Buis a inventé une autre forme originale : l’association des habitants consent un prêt viager à taux zéro à une société commerciale qui lui octroie en contrepartie un droit de jouissance sur les locaux. Deux associés détiennent les parts de cette société : l’association des résidents et une autre association qui jouera le rôle d’organe de veille. Ce montage garantit le caractère collectif de la propriété et la non-spéculation, mais il est expérimental et repose sur les accords moraux des habitants sur certains points – le droit existant n’étant pas modulable à souhait.

Dans tous ces modèles il s’agit au fond de séparer l’usufruit (le droit de l’utiliser et d’en percevoir les fruits), attribué aux habitants, de la nue-propriété (le droit principalement de modifier ou vendre le bien), transférée à une entité indépendante qui fait office de verrou anti-spéculatif. En éloignant ainsi l’élément critique de la propriété privée (le droit de vente) dans une instance réglementée de manière judicieuse, on libère le droit d’usage de toute prédation. On peut même étendre ce démembrement en séparant la propriété du foncier et celle du bâti, ce qui éloignerait encore plus le droit de vente des mains des habitants.
Vers la propriété d’usage

Ces immeubles mis hors marché ouvrent un nouvel horizon, celui d’une propriété d’usage où le droit à un espace dépend du besoin qu’on a d’habiter. Ces coopératives d’habitants conditionnent l’accès à ce droit d’usage : 1) au besoin d’un domicile, et 2) à l’adhésion aux valeurs non spéculatives et participatives de ce mode d’habitat. Cela institue un nouveau type d’habitant : avec tous pouvoirs de décision sur son lieu d’habitation, il est plus qu’un locataire ; et sans pouvoir spéculer sur son bien, il est moins qu’un propriétaire. Il a le droit de transformer son logement et décide collectivement de la gestion, des travaux et du montant de la redevance dans l’association. C’est l’assemblée des habitants qui fixe le règlement intérieur. En cas de conflits ou de défauts de paiements de la redevance, l’assemblée s’efforce d’établir un dialogue et applique le règlement de manière concertée ; ce qui protège les habitants contre le risque d’expulsion financière par un propriétaire.
Au terme des 20 ou 30 ans nécessaires au remboursement du prêt (moins en cas d’auto-construction hors des grandes villes), alors que le marché aura probablement beaucoup augmenté, le bien coopératif, lui, ne demande plus à ses usagers qu’une charge financière minime pour l’entretien. Non seulement ce type de projet retire définitivement un bien de la spéculation immobilière, mais en plus il permet de rendre l’usage de ces locaux disponible quasi-gratuitement, pour les fondateurs, puis au fil des déménagements, pour de nouveaux arrivants.

Vers un statut légal ?

Néanmoins, en l’absence d’un statut légal propre, ces hackings juridiques présentent quelques  fragilités : le fisc pourrait les soumettre aux impôts sur les sociétés, et la justice pourrait potentiellement requalifier les parts sociales en titres de propriété. La réflexion annoncée par la ministre du logement pour créer un statut spécifique est donc encourageante : cela permettrait de consolider et d’étendre ce type de projet à plus grande échelle. Mais il faudra être attentif aux effets de cette institutionnalisation.
Car dans plusieurs pays, comme en Allemagne, leur statut légal ne garantit pas la non spéculation. Un autre danger existe lorsque les politiques publiques envisagent l’habitat coopératif comme un substitut au logement social et amalgament deux logiques bien différentes. Les coopératives courent alors deux risques : celui de voir la conception et la gestion de leurs projets formatées, et celui de se dissoudre ou de se transformer en des copropriétés classiques. C’est pourquoi le Mietshaüser Syndikat en Allemagne ou Radical Routes en Angleterre ont dû se créer en marge des formes légales. L’enjeu en France est donc de consolider ces montages prometteurs sans perdre leur sens ni leur radicalité.

04. novembre 2012 par admin

SOURCE / LAROTATIVE.ORG